Was sind Rendite Immobilien?
Renditeobjekte: Vermögen aufbauen mit einem Immobilieninvestment
Wer im Alter seinen gewohnten Lebensstandard aufrecht erhalten will, muss privat vorsorgen. Ein genauer Blick auf den aktuellen Rentenbescheid macht deutlich, was viele Finanzexperten seit Jahren betonen: Die gesetzliche Rente liegt auch bei optimistischer Schätzung deutlich unter dem letzten Nettoeinkommen. Mit einer Immobilie kann man die Versorgungslücke schließen. Doch wie funktioniert das? Was hat es mit einer Immobilie als Kapitalanlage auf sich? Was sind Renditeobjekte, und wie unterscheiden sie sich von einer Steuerimmobilie? Und wie erzielt man eine vernünftige Rendite für seine Immobilie?
Aufbau von Vermögen durch Eigennutzung und Vermietung
Bevor man sich näher mit der Frage nach Rendite- oder Steuerimmobilien beschäftigt, lohnt es sich, den Aufbau von Vermögen durch Immobilien zu betrachten. Wer in Immobilien investieren will, kann das Objekt selbst nutzen oder vermieten. In beiden Fällen baut man privates Vermögen auf. Wer sein Haus oder eine Eigentumswohnung selbst nutzt, zahlt im Alter keine Miete. Ist das Objekt zum Eintritt in den Ruhestand vollständig schuldenfrei, entfallen also Miet- und Darlehenszahlungen. Damit schafft man sich einen größeren finanziellen Freiraum. Er ist eine gute Voraussetzung dafür, den bisherigen Lebensstandard auch als Rentner nicht übermäßig einschränken zu müssen.
Wer aus privaten oder beruflichen Gründen keine Immobilie zur Selbstnutzung erwerben will, investiert in Kapitalanlage Immobilien. In diesem Fall wird man eine vermietete Wohnung kaufen und diese langfristig an einen solventen Mieter vermieten. Durch die Mietzahlung erhält der Vermieter jeden Monat eine zusätzliche Einnahme. Sie dient entweder dazu, die Darlehensrate an die Bank zu zahlen, sofern der Kaufpreis finanziert ist, oder sie erweitert wiederum den finanziellen Spielraum des Wohnungseigentümers. Warum aber spricht man in vielen Fällen von Rendite Immobilien und manchmal auch von Steuerobjekten?
Die Unterschiede zwischen Rendite- und Steuerimmobilien
Beschäftigt man sich zum ersten Mal mit Immobilien als Kapitalanlage, hört man ganz häufig von einer Unterscheidung in Renditeobjekte und Steuerimmobilien. Der große Unterschied zwischen beiden Investments besteht im Grunde darin, dass sich der Gewinn aus einer Renditeimmobilie durch die Mietzahlung ergibt, während er bei einer Steuerimmobilie aus der Steuerersparnis entsteht. Dahinter steckt ein einfacher Zusammenhang.
Wenn der Besitzer einer Immobilie seine Eigentumswohnung vermieten will, erhält er dafür eine Mietzahlung. Die Miete zählt zu seinen steuerpflichtigen Einkünften. Ist der Kaufpreis finanziert, muss er im Gegenzug eine Darlehensrate an seine Bank zahlen. Außerdem steht dem Vermieter die Abschreibung für Wertminderungen am Objekt durch die fortlaufende Nutzung zu. Ist die Summe aus Darlehenszinsen und Abschreibung höher als die Miete, entsteht dem Vermieter aus steuerlicher Sicht ein Verlust. Damit sinkt auch sein steuerpflichtiges Einkommen pro Jahr. Bei Rendite Immobilien ist die Abschreibung deutlich geringer als die Miete, da der Kaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten im Durchschnitt mit zwei Prozent pro Jahr bei einer Dauer von 50 Jahren abgeschrieben werden darf. Deshalb spricht man in diesem Zusammenhang von Renditeobjekten. Bei einer Steuerimmobilie beträgt die Abschreibung pro Jahr rund 12 Prozent über eine Dauer von rund zehn Jahren. Aufgrund der hohen zulässigen Abschreibung ist die Steuerersparnis erheblich höher als bei einem Renditeobjekt. Deshalb nennt man ein solches Immobilieninvestment häufig auch Steuersparmodell.
Wer also in Immobilien investieren will, muss sorgfältig zwischen Rendite- und Steuerobjekten unterscheiden. An Steuerobjekte stellt der Gesetzgeber sehr hohe Anforderungen. In der Regel handelt es sich um wunderschöne Altbauobjekte unter Denkmalschutz. Sie werden von außen aufwändig saniert, wobei die charakteristischen Merkmale von Altbau und Denkmalschutz entsprechend den Vorgaben der lokalen Denkmalschutzbehörde unbedingt erhalten bleiben müssen. Im Inneren sind solche Häuser und Wohnungen mit allen erdenklichen technischen Finessen ausgestattet und überzeugen durch einen hohen Wohnkomfort. Als Richtlinie gilt, dass Steuerimmobilien vorrangig für Käufer mit einem hohen Bruttoeinkommen interessant sind, wobei es von untergeordneter Bedeutung ist, ob man selbständig oder angestellt tätig ist. Diese Klientel senkt mit solchen Immobilien als Kapitalanlage ihr steuerpflichtiges Einkommen und damit ihre Steuerlast. Ein Renditeobjekt ist dagegen für jeden geeignet, der in Immobilien investieren will, um dadurch persönliches Vermögen aufzubauen. Aus diesem Grund empfehlen Finanzberater regelmäßig den Kauf einer Immobilie als Beimischung im privaten Portfolio.