So errechnet man die Immobilienrendite

Zunächst muss man wissen, wie man die Rendite vermieteter Immobilien berechnet. Zu unterscheiden sind die Bruttorendite und die Nettorendite. Die Bruttomietrendite errechnet sich, wenn man die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt. Die Nettorendite erhält man, indem man die Jahresmiete zuzüglich der Nebenkosten ins Verhältnis zum Kaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten setzt. Die Bruttorendite ist als erster Anhaltspunkt zu werten. Aussagekräftiger ist allerdings die Nettorendite, denn hier schlagen sich vor allem hohe Nebenkosten negativ nieder. Als Anhaltspunkt gilt, dass eine Mietrendite zwischen drei und sechs Prozent durchaus angemessen und attraktiv ist. Sie kann aber auch deutlich nach unten oder oben abweichen. Sofern sie erheblich unter drei Prozent liegt, sollte man sich als Vermieter genau ansehen, welche Einflüsse sich so negativ auswirken. Eine hohe Mietrendite ist für den Vermieter meist eher von Vorteil, denn vergleichbare Verzinsungen lassen sich derzeit durch andere Geldanlagen kaum erzielen.

Diese Faktoren beeinflussen die Rendite von Immobilien

Schaut man sich an, wie Brutto- und Nettomietrendite berechnet werden, ist auch klar, welche Kriterien sie beeinflussen. Im Wesentlichen sind die Miete mit den Nebenkosten, der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten von Bedeutung. Doch wie kann man als Vermieter Einfluss auf die Mietrendite nehmen?

Die Höhe der Miete hängt unter anderem von der Lage und der Ausstattung der Immobilie und vom lokalen Mietspiegel ab. Für Rendite Immobilien in 1A-Lage in Großstädten wie München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg lassen sich nun einmal höhere Mieten erzielen als in einer wenig gefragten Lage oder in einer Kleinstadt auf dem Land. Auch die Ausstattung ist von großer Bedeutung. Ein Neubauobjekt mit Erstbezug und bester Ausstattung ist teurer zu vermieten als eine ältere Wohnung mit Renovierungsstau. Selbstverständlich spielt bei der Höhe der Miete auch die Größe des Objekts eine Rolle, wobei kleinere Wohnungen vor allem in Innenstadtlage im Verhältnis durchaus teurer sein können als ein größeres Zuhause. Wie sich die Miete in den kommenden Jahren an einem Standort entwickelt, ist selbst für Experten oft nur schwer vorauszusagen. Als Anhaltspunkt gilt aber, dass sie in den Großstädten und den Ballungsgebieten in absehbarer Zeit eher steigen als fallen werden.

Ganz ähnlich verhält es sich bei den Nebenkosten. Wenn Immobilien als Kapitalanlage genutzt werden, sind natürlich viele Nebenkosten auf den Vermieter umzulegen. Es gibt aber auch Kosten, die der Vermieter allein trägt. Dazu gehören zum Beispiel die Rücklagen für Instandhaltungen des Objekts und die Verwaltungskosten, sofern eine Hausverwaltung eingesetzt ist. Eine Hausverwaltung hat gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern den Vorteil, dass alle administrativen Aufgaben ordentlich betreut werden. Dafür fallen allerdings Kosten an. Wer ein Immobilieninvestment in einem Mehrfamilienhaus hält, ist meist besser beraten, eine professionelle Hausverwaltung unter Vertrag zu nehmen und die Kosten dafür in Kauf zu nehmen. Vermietet man lediglich eine einzelne Kapitalanlage, mag das anders aussehen. Ein erfahrener Vermieter kann sich dann selbst um die Verwaltung kümmern und einen Teil der Verwaltungskosten sparen. Dennoch gilt, dass die Verwaltungskosten einen erheblichen Einfluss auf die Mietrendite haben.

Der Kaufpreis wird ebenfalls sehr von der Lage, der Größe und der Ausstattung des Objekts beeinflusst. Sowohl Kapitalanlage Immobilien als auch Objekte zur Eigennutzung sind in den Ballungsgebieten der großen Städte enorm teuer, wobei in den letzten Jahren ein starker Anstieg der Kaufpreise zu verzeichnen war. In einigen Regionen mag die Grenze des Preisanstiegs für schöne Objekte erreicht sein, doch Immobilienmarktexperten gehen in vielen Großstädten davon aus, dass die Entwicklung anhält. Auch in den Randgebieten sind häufig ähnliche Entwicklungen festzustellen. Verursacht werden diese hohen Preise natürlich unter anderem durch das knappe Angebot und die hohe Nachfrage nach dem beliebten „Betongold“. Ob hier also in absehbarer Zeit Ruhe auf dem Markt einkehrt und die Preise stabil bleiben oder sogar sinken, wagen auch Experten kaum zuverlässig zu beurteilen.

Etwas stabiler sieht es bei den Kaufnebenkosten aus. Auch sie beeinflussen die Immobilienrendite bei Nettokalkulation. Zu den Kaufnebenkosten gehören die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und die Maklergebühren bei Kauf über einen Immobilienmakler. Die Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich vorgegeben, die Grunderwerbssteuer ist ebenfalls festgelegt. Lediglich bei den Maklergebühren besteht für den Käufer etwas Verhandlungsraum.

Jeder Immobilienkauf will gut durchdacht sein

Letztlich ist also die Mietrendite ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung der Attraktivität von Rendite Immobilien. Trotzdem sollte man beim Kauf einer vermieteten Kapitalanlage nicht allein auf die Rendite abstellen, sondern unter Abwägung aller Kriterien entscheiden, ob man eine vermietete Immobilie zum Aufbau von Vermögen erwerben möchte. Der Kauf einer Immobilie ist immer als langfristiges Investments zu sehen, deshalb sollte man sich hier genügend Zeit nehmen und alle Vor- und Nachteile genau beleuchten, bevor man zu einem endgültigem Entschluss kommt. Dann bestehen gute Chancen, dass man sich dauerhaft an seinem Investment in den Sachwert Immobilie freut.

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